“主要针对没有获得预售证的楼盘”
“沪七条”出台一周后，上海楼市急剧降温。

11月18日，金丰易居&佑威联合研究中心发布监控数据：上周（11月11日-11月17日），上海市新建商品住宅成交面积为25.94万平方米，环比（较前周）下跌36.20%；成交均价为24779元/平方米，环比上涨1.53%；新增供应面积为22.07万平方米，环比下跌55.25%。

上海某房企营销总监称，“‘沪七条’对购房资格和二套房首付比例的进一步限制，对刚需和改善型购房者有一定影响，加上天气转冷，所以近期市场开始降温。”

11月以来上海楼市成交量同比涨51.3%

“年内成交量高位下滑的态势已经确立。”佑威机构执行董事黄志坚说，11月上旬成交放量的态势，在年内难以持续。

由于月初成交放量，11月以来上海楼市的成交总量仍不算低。

综合佑威和21世纪不动产的统计，截至11月17日，11月上海市新建商品住宅的累计成交面积为75.96万平方米，同比上涨51.3%，较10月同期也有23.3%的涨幅。佑威预计，11月全月上海楼市的实际成交量在130万平方米上下。

德佑地产研究总监陆骑麟认为，前周政策末班车效应导致的成交高峰过后，上周“沪七条”的影响开始逐渐体现，加上年末本身就面临贷款收紧等因素，观望情绪会逐渐在楼市蔓延，预计短期内楼市成交会逐渐进入下行通道。

上周末的楼市成交已显疲软迹象。

综合上海中原和德佑地产的统计，上周上海市新建商品住宅成交量回落至近26万平方米，这是近六周来上海楼市成交量首次跌落至30万平方米以下。其中，高价位楼盘受到的冲击颇为明显。上周上海单价在5万元以上的住宅成交了80套，比前周减少了37套。

工商严查违规推广

与此同时，上海楼市的新增供应量也出现回落之势。

德佑地产称，上周上海市新建商品住宅22.07万平方米的新增供应量，是近9周以来的最低点。

可做对比的是，据21世纪不动产统计，11月前17天，上海市累计新增供应新房90.4万平方米，是去年同期的3.3倍。

前述沪上房企营销总监称，随着“沪七条”的出台以及预售证发放的收紧（详见早报11月15日A37版《沪上部分区县“预售证收紧”》），预计多数开发商今年的营销工作即将进入收尾阶段，“顶多到12月初，想跑量的楼盘只能抓紧这段时间，再往后行情基本结束，该为明年做计划了。”

他还提到，近期多个区县的工商部门正在严查楼盘推广，主要针对的是那些没有获得预售证就开始推广的楼盘，“按照规定，楼盘在没有拿到预售证的情况下，是不得进行对外推广的，更不得收取购房者任何钱款。”

据这名营销总监称，以往有些楼盘会在拿到预售证之前，做一些潜在客户的积累，等预售证拿到后迅速开盘。但这种光发号不收取些意向金的营销，是没法锁定客户的，没有效果，“最近这方面查得严，这些楼盘就只能做接待一些上门客户咨询的工作了。”

该营销总监说，现在对“沪七条”明令禁止的其他违规行为也查得很严。

在他看来，监管方这样做，主要是释放信号，告诉开发商在年底一定要按规定行事，把市场控制住。

不过，也有开发商称，对于楼盘推广的监管一直都比较严格，在获得预售证前，楼盘一般是不能刊登广告的。“可能是最近部分区县又有一波检查。”

11月8日发布的“沪七条”提出，要加强房地产市场监管。“严格执行‘一房一价’，明码标价、商品房销售备案管理等规定。加大开展房地产经纪市场治理工作力度，严厉查处骗购、骗税等各类违法违规行为，并予以曝光。”

年末刚需楼盘入市潮

多重因素影响下，对年内房价的走势判断，各方出现分歧。

陆骑麟认为，目前上海购房者的追涨心理都已大大降低。年末在政策、贷款、供求等因素的影响下，房价上涨的速度很可能有所放缓。

某上市房企总经理同样认为，短期内房价不会有太大变动，开发商不会在销售任务已经完成的情况下降价。

他预计，接下来上海楼市的成交量会逐步收缩。从市场角度看，近期成交量的下降与新增供应量的不足有关；从政策层面看，“沪七条”对于购房资格和二套房首付比例的进一步收紧，也使得一部分购房者无法入市，“但这并不代表市场的购买热情下降，观望的人占比不会很高。因为观望的目的是等待价格下跌，而目前这样的预期并不太强烈。”

21世纪不动产分析师黄河滔判断，年末大量中低价段房源将入市，这一方面可以带动刚需成交，支撑楼市总体成交量；一方面也会降低整体成交均价。

据21世纪不动产统计，上周上海新房供销比（新增供应量/成交量）为0.85，时隔3周之后再次回到1下方。其中，最高报价低于3万元/平方米的中低价段房源新增供应15.9万平方米，占全部新增供应量的72%。