“主要針對沒有獲得預售證的樓盤”
“滬七條”出臺壹周後，上海樓市急劇降溫。

11月18日，金豐易居&佑威聯合研究中心發布監控數據：上周（11月11日-11月17日），上海市新建商品住宅成交面積為25.94萬平方米，環比（較前周）下跌36.20%；成交均價為24779元/平方米，環比上漲1.53%；新增供應面積為22.07萬平方米，環比下跌55.25%。

上海某房企營銷總監稱，“‘滬七條’對購房資格和二套房首付比例的進壹步限制，對剛需和改善型購房者有壹定影響，加上天氣轉冷，所以近期市場開始降溫。”

11月以來上海樓市成交量同比漲51.3%

“年內成交量高位下滑的態勢已經確立。”佑威機構執行董事黃誌堅說，11月上旬成交放量的態勢，在年內難以持續。

由於月初成交放量，11月以來上海樓市的成交總量仍不算低。

綜合佑威和21世紀不動產的統計，截至11月17日，11月上海市新建商品住宅的累計成交面積為75.96萬平方米，同比上漲51.3%，較10月同期也有23.3%的漲幅。佑威預計，11月全月上海樓市的實際成交量在130萬平方米上下。

德佑地產研究總監陸騎麟認為，前周政策末班車效應導致的成交高峰過後，上周“滬七條”的影響開始逐漸體現，加上年末本身就面臨貸款收緊等因素，觀望情緒會逐漸在樓市蔓延，預計短期內樓市成交會逐漸進入下行通道。

上周末的樓市成交已顯疲軟跡象。

綜合上海中原和德佑地產的統計，上周上海市新建商品住宅成交量回落至近26萬平方米，這是近六周來上海樓市成交量首次跌落至30萬平方米以下。其中，高價位樓盤受到的沖擊頗為明顯。上周上海單價在5萬元以上的住宅成交了80套，比前周減少了37套。

工商嚴查違規推廣

與此同時，上海樓市的新增供應量也出現回落之勢。

德佑地產稱，上周上海市新建商品住宅22.07萬平方米的新增供應量，是近9周以來的最低點。

可做對比的是，據21世紀不動產統計，11月前17天，上海市累計新增供應新房90.4萬平方米，是去年同期的3.3倍。

前述滬上房企營銷總監稱，隨著“滬七條”的出臺以及預售證發放的收緊（詳見早報11月15日A37版《滬上部分區縣“預售證收緊”》），預計多數開發商今年的營銷工作即將進入收尾階段，“頂多到12月初，想跑量的樓盤只能抓緊這段時間，再往後行情基本結束，該為明年做計劃了。”

他還提到，近期多個區縣的工商部門正在嚴查樓盤推廣，主要針對的是那些沒有獲得預售證就開始推廣的樓盤，“按照規定，樓盤在沒有拿到預售證的情況下，是不得進行對外推廣的，更不得收取購房者任何錢款。”

據這名營銷總監稱，以往有些樓盤會在拿到預售證之前，做壹些潛在客戶的積累，等預售證拿到後迅速開盤。但這種光發號不收取些意向金的營銷，是沒法鎖定客戶的，沒有效果，“最近這方面查得嚴，這些樓盤就只能做接待壹些上門客戶咨詢的工作了。”

該營銷總監說，現在對“滬七條”明令禁止的其他違規行為也查得很嚴。

在他看來，監管方這樣做，主要是釋放信號，告訴開發商在年底壹定要按規定行事，把市場控制住。

不過，也有開發商稱，對於樓盤推廣的監管壹直都比較嚴格，在獲得預售證前，樓盤壹般是不能刊登廣告的。“可能是最近部分區縣又有壹波檢查。”

11月8日發布的“滬七條”提出，要加強房地產市場監管。“嚴格執行‘壹房壹價’，明碼標價、商品房銷售備案管理等規定。加大開展房地產經紀市場治理工作力度，嚴厲查處騙購、騙稅等各類違法違規行為，並予以曝光。”

年末剛需樓盤入市潮

多重因素影響下，對年內房價的走勢判斷，各方出現分歧。

陸騎麟認為，目前上海購房者的追漲心理都已大大降低。年末在政策、貸款、供求等因素的影響下，房價上漲的速度很可能有所放緩。

某上市房企總經理同樣認為，短期內房價不會有太大變動，開發商不會在銷售任務已經完成的情況下降價。

他預計，接下來上海樓市的成交量會逐步收縮。從市場角度看，近期成交量的下降與新增供應量的不足有關；從政策層面看，“滬七條”對於購房資格和二套房首付比例的進壹步收緊，也使得壹部分購房者無法入市，“但這並不代表市場的購買熱情下降，觀望的人占比不會很高。因為觀望的目的是等待價格下跌，而目前這樣的預期並不太強烈。”

21世紀不動產分析師黃河滔判斷，年末大量中低價段房源將入市，這壹方面可以帶動剛需成交，支撐樓市總體成交量；壹方面也會降低整體成交均價。

據21世紀不動產統計，上周上海新房供銷比（新增供應量/成交量）為0.85，時隔3周之後再次回到1下方。其中，最高報價低於3萬元/平方米的中低價段房源新增供應15.9萬平方米，占全部新增供應量的72%。